Kira Hukuku

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenir. Kanun üç ayrı kira türü tanır: genel hükümlere tabi kira, konut ve çatılı iş yeri kirası ve ürün kirası. Uygulamada en çok uyuşmazlık, konut ve çatılı iş yeri kiralarında çıkar. Bu kiralar için kanun, kiracıyı koruyan özel hükümler getirir; sözleşmenin sona ermesi ve tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.

Kira hukuku avukatı olarak baktığımız başlıca konular şunlardır:

• Kira sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi
• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması
• Kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar
• Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili
• Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye
• Tahliye taahhüdü ve ihtiyaç sebebiyle tahliye
• Depozito ve kiralananın teslimine ilişkin anlaşmazlıklar
• Aidat, onarım ve kullanım giderlerine ilişkin uyuşmazlıklar
• Kiralananın devri ve alt kira
• Kira sözleşmesinin feshi ve erken tahliye

Kira sözleşmesi yazılı şekle bağlı değildir; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak uyuşmazlık çıktığında sözleşmenin içeriğini ispat yükü tarafların üzerindedir. Bu yüzden kira bedeli, ödeme günü, kira süresi, depozito, kullanım amacı, aidat ve onarım giderlerinin kime ait olduğu, sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Kanun, kiracıya karşı bazı sözleşme hükümlerini geçersiz sayar. Örneğin konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine kira bedeli dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu kararlaştırılamaz. Depozito, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve kiracı tarafından bankaya vadeli hesapta yatırılır. Sözleşme hazırlarken bu sınırları gözetiyoruz; aksi hâlde sözleşmenin ilgili hükmü uyuşmazlık anında işe yaramaz.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemine ait kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçmemek koşuluyla tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Taraflar anlaşamazsa kira bedelini mahkeme belirler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli tespit edilebilir. Buna kira tespit davası denir.

Kira tespit davası sonucu belirlenen bedelin hangi kira dönemi için geçerli olacağı, davanın açılma zamanına ve kiracıya yapılan bildirime bağlıdır. Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılır veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, yeni kira bedeli o dönemden itibaren uygulanır. Sürelerin kaçırılması, artışın bir yıl ertelenmesi anlamına gelir. Kira hukuku avukatı olarak bildirimlerin zamanında ve usulüne uygun yapılmasını sağlıyoruz.

Konut ve çatılı iş yeri kiracısı, sözleşme süresi dolduğu için tahliye edilemez. Kiraya veren, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanmak zorundadır. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

Kiraya verenin ihtiyacı

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, sözleşme süresinin sonunda tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme bu şartı titizlikle inceler. Tahliye kararı alan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Yeniden inşa ve imar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren sözleşme süresinin sonunda tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye isteyebilir. Taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması şarttır; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler sıkça tartışma konusu olur.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kiracının veya eşinin başka konutu

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliye takibi başlatılabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde otuz günlük ödeme süresi verilir. Kiracı bu süre içinde kira bedelini ödemezse ve ödeme emrine süresinde itiraz etmezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Bu yol, tahliye davasına göre daha kısa sürer; ancak takibin ve ödeme emrinin usulüne uygun düzenlenmesi gerekir. Takip işlemlerini icra ve iflas hukuku ekibimizle birlikte yürütüyoruz.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacağı ve depozito uyuşmazlıkları arabuluculuk sürecinden geçmeden mahkemeye taşınamaz; aksi hâlde dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, bir arabulucunun eşliğinde bir araya gelir ve anlaşma ararlar. Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve bu tutanak, şartları varsa ilam niteliğinde belge hükmünde olur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Büromuzda Adalet Bakanlığı arabulucular siciline kayıtlı avukatlar bulunur; kira uyuşmazlıklarında hem taraf vekili olarak süreci yürütüyor hem de arabulucu olarak görev alıyoruz.

Kira hukuku yalnızca mülk sahibini değil, kiracıyı da korur. Kiracının başlıca hakları şunlardır:

• Kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun kullanma hakkı
• Kiralananın kullanıma elverişli hâlde teslim edilmesini ve bu hâlde tutulmasını isteme hakkı
• Kiralanandaki ayıpların giderilmesini, giderilmezse kira bedelinden indirim isteme hakkı
• Kanunda sayılan sebepler dışında tahliye edilmeme hakkı
• Kira artışının yasal sınırı aşmaması hakkı
• Depozitonun, kira ilişkisi sona erdiğinde ve borç kalmadığında iadesini isteme hakkı

Kiracı, kiralananı sözleşme süresi dolmadan boşaltırsa, kiraya verenin benzer koşullarla kiraya verebileceği makul bir süre için kira bedelinden sorumlu olur. Kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa bu sorumluluk sona erer.

Kiraya verenin başlıca hakları, kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesi, kiralananın özenle kullanılması, kiralananın sözleşme sonunda teslim alındığı hâlde geri verilmesi ve kanunda sayılan sebeplerle tahliyedir. Kiracı, kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı ihtarla süre verir; süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Kiralananın kötü kullanılması veya komşulara karşı saygısızlık hâlinde de kiraya verenin fesih hakkı doğar.

Süre, davanın türüne ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemeleri bakar. Tahliye ve kira tespit davaları genellikle bir ila iki yıl arasında sonuçlanır; ilamsız icra yoluyla tahliye ise itiraz edilmediğinde birkaç ay içinde tamamlanabilir. Arabuluculuk aşaması, dava öncesinde en çok birkaç hafta sürer. Dosyanın seyri hakkında kesin bir süre vermek mümkün değildir; her dosyada hangi yolun daha uygun olduğunu görüşmede birlikte değerlendiriyoruz.