Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz mülkiyeti 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku kitabında, satış ve eser sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, bağımsız bölümler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, kamulaştırma ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenir. Gayrimenkul hukuku avukatı olarak baktığımız başlıca konular şunlardır:

• Tapu iptal ve tescil davaları
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
• El atmanın önlenmesi ve müdahalenin men’i davaları
• Önalım (şufa) hakkı davaları
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve bunlara dayalı tescil davaları
• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit uyuşmazlıkları
• Kat mülkiyeti, aidat ve yönetim uyuşmazlıkları
• Kamulaştırma bedeli ve kamulaştırmasız el atma davaları
• İpotek, intifa ve geçit hakkı gibi sınırlı ayni haklar
• Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi
• Miras yoluyla geçen taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar

Tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumuna uymadığı hâllerde, kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili için tapu iptal ve tescil davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür. Sahte vekâletname veya hile ile yapılan devirler, ehliyetsiz kişinin yaptığı satışlar, muris muvazaası, inançlı işlem, satış vaadi sözleşmesine rağmen tescilden kaçınma ve kazandırıcı zamanaşımı bu davanın başlıca sebepleridir.

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazı görünürde satış, gerçekte bağış yoluyla devretmesidir. Saklı pay sahibi olsun olmasın her mirasçı bu davayı açabilir ve dava zamanaşımına tabi değildir. Satış bedelinin gerçeğe uygun olup olmadığı, miras bırakanın satışa ihtiyacının bulunup bulunmadığı ve diğer mirasçılara da benzer kazandırma yapılıp yapılmadığı dosyanın temel sorularıdır. Davanın ayrıntıları için tapu iptal ve tescil davası yazımızı okuyabilirsiniz.

Bir taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti bulunan ortaklardan her biri, ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme, taşınmazın bölünmesi mümkünse aynen taksime, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, icra dairesince açık artırma ile yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Miras yoluyla birden çok mirasçıya geçen taşınmazlar bu davanın en sık konusudur. Ortaklar arasında satın alma anlaşması sağlanırsa, satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasına karar verilebilir. Sürecin ayrıntıları izale-i şuyu davası yazımızdadır.

Bir taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanan kişi, bu kullanım için ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı öder. Ecrimisil, taşınmazın o dönemdeki kira getirisine göre hesaplanır ve geriye dönük olarak en çok beş yıl için istenebilir. Paylı mülkiyette taşınmazı tek başına kullanan ortak, diğer ortaklara ecrimisil ödemekle yükümlüdür; ancak bunun için diğer ortakların kullanımdan yararlanma isteklerini bildirmiş olmaları, yani intifadan men şartının gerçekleşmesi gerekir. Noter ihtarı bu şartı sağlamanın en güvenli yoludur. Ayrıntılar için ecrimisil davası nasıl açılır yazımızı okuyabilirsiniz.

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı koşullarla satın alabilir. Hak, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır. Tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek bedelden düşük veya yüksek gösterilmesi bu davalarda en çok tartışılan konudur.

Taşınmazın ileride satılacağını taahhüt eden satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Sözleşme tapuya şerh edilirse, taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir; şerhin etkisi beş yıldır. Vaad borçlusu tescile yanaşmazsa, vaad alacaklısı tescil davası açarak taşınmazın adına kaydedilmesini isteyebilir. Satış vaadine dayalı tescil davalarında zamanaşımı on yıldır; ancak taşınmaz vaad alacaklısına teslim edilmişse zamanaşımı işlemez.

Arsa sahibinin arsa payını devretmeyi, müteahhidin ise bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuda veya noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. İnşaatın gecikmesi, projeye aykırı yapılması, ayıplı teslim, müteahhidin iflası veya işi bırakması ve arsa payının zamanından önce devri bu sözleşmelerin başlıca uyuşmazlık konularıdır. Sözleşmede teslim tarihi, gecikme cezası, inşaatın hangi aşamasında hangi arsa payının devredileceği ve teknik şartname açıkça yazılmalıdır. Arsa sahibi, haklı sebeple sözleşmeden dönebilir; müteahhit ise yaptığı iş oranında arsa payı isteyebilir. Bu konuyu inşaat hukuku yazımızda ele aldık.

Apartman ve sitelerde ortak giderlere katılma, aidat borçları, yönetici seçimi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak alanların kullanımı ve bağımsız bölümde yapılan tadilatlar Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çözülür. Bu davalara sulh hukuk mahkemesi bakar ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk dava şartıdır. Kat malikleri kurulu kararına karşı dava, toplantıya katılan malikler için bir ay, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılır.

İdare, kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazı bedelini ödeyerek kamulaştırabilir. Taraflar bedelde anlaşamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar; mahkeme bilirkişi aracılığıyla bedeli belirler. Taşınmaz sahibi, bedelin düşük belirlendiğini düşünüyorsa karara karşı kanun yoluna başvurabilir. İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması hâlinde kamulaştırmasız el atma davası açılır; imar planıyla taşınmazın uzun süre kullanılamaz hâle getirilmesi de hukuki el atma sayılır. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı dava ise idare mahkemesinde açılır.

Yabancı gerçek kişiler, kanunla belirlenen ülke vatandaşları olmak ve askeri yasak bölgeler dışında kalmak koşuluyla Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Belirli bir değerin üzerindeki taşınmaz alımı, üç yıl satmama taahhüdüyle birlikte Türk vatandaşlığına başvuru hakkı verir. Değerleme raporu, döviz alım belgesi ve tapuda şerh bu sürecin zorunlu adımlarıdır. Ayrıntılar yabancıların mülk edinmesi yazımızdadır.

Tapu kaydındaki şerh, beyan ve ipotekler, taşınmazın imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, satıcının tasarruf yetkisi ve varsa kiracı, satıştan önce incelenmesi gereken konulardır. Satış bedelinin tapuda gerçek değeriyle gösterilmesi, ileride açılabilecek davalarda ve vergi incelemesinde alıcıyı korur. Gayrimenkul hukuku avukatı olarak satış öncesi inceleme yapıyor ve tapu işlemine eşlik ediyoruz.