Ecrimisil Hesaplama Formülü Nasıl Belirlenir?
Ecrimisil, bir taşınmazı haklı bir dayanağı olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil hesaplama formülü sorusunun kısa yanıtı şudur: tüm taşınmaz türlerine birebir uyan tek bir sabit katsayı yoktur. Bedel; taşınmazın rayiç değeri, aynı yer ve mahalde oluşmuş emsal kira bedelleri ve taşınmazın niteliği gibi unsurların birlikte değerlendirilmesiyle belirlenir. Hazineye ait taşınmazlarda ise bu değerlendirmenin somut kriterleri mevzuatta ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.
Bu yazıda, resmî düzenlemelerde yer alan ölçütleri ve Hazine taşınmazlarına ilişkin bedel belirleme esaslarını ele alıyoruz. Özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda da benzer mantık işlese de, her olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan sayısal sonuç ancak somut dosya incelenerek ortaya çıkar.
Ecrimisil bedeli hangi ölçütlere göre belirlenir?
Hazine taşınmazları yönünden temel çerçeveyi, 20 Ağustos 2011 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik çizer. Yönetmeliğe göre ecrimisilin tespitinde şu unsurlar dikkate alınır:
- Aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller,
- Varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları,
- İlgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler,
- Taşınmazın değeri gibi unsurlar.
Görüldüğü gibi düzenleme, tek bir matematiksel işlemi değil, birden fazla ölçütün bir arada değerlendirilmesini öngörür. Bu nedenle ecrimisil bedeli her dosyada ayrı ayrı belirlenir ve genellikle bilirkişi incelemesine dayanır.
Rayiç bedel ve emlak vergisi değeri ilişkisi
Bedel belirlemede öne çıkan kavram rayiç bedeldir. Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 300) uyarınca tahmini kira bedeli idarece tespit edilir veya ettirilir ve tespitte rayiç bedel esas alınır. Aynı tebliğ, bu bedelin aynı veya benzer vasıftaki emsal taşınmaz için emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değerin yüzde beşinden az olamayacağını öngörür.
Bu yüzde beş oranı, bir ecrimisil formülünün tamamı değil, bir alt sınır niteliğindedir. Yani bedel, emsal taşınmazın emlak vergisi değerinin yüzde beşinin altına inemez; fakat emsal kira ve diğer ölçütler bunun üzerinde bir değere işaret ediyorsa daha yüksek bir tutar belirlenebilir.
Geriye dönük ecrimisil tespiti mümkün mü?
Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 336), tahsisli bir idare tarafından kira bedeli alınmaksızın kullandırılan taşınmazlarda geriye yönelik olarak da ecrimisil tespit ve takdiri yapılabileceğini düzenler. Bu tebliğ, 2011 tarihli yönetmelikteki tespit kriterlerini de tekrarlayarak emsal kira, kesinleşmiş yargı kararları ve taşınmaz değeri gibi unsurların dikkate alınmasını öngörür.
Tarım arazilerinde kira ve ecrimisil ilişkisi
Hazineye ait tarım arazilerinin hak sahiplerine kiralanmasında, kira bedeliyle ecrimisil arasında doğrudan bir bağ kurulmuştur. Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 387) kapsamında ilk yıl kira bedeli, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı olarak hesaplanır. Sonraki yıllar için ise bu bedel, 28 Nisan 2022 tarihli değişiklikle getirilen düzenlemeye göre kanuni faiz oranında artırılarak belirlenir.
Bu güncellemeden önce, 23 Haziran 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan metinde artış ölçütü farklıydı. Önceki düzenlemede müteakip yıllar için bedel, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tarım Ürünleri Üretici Fiyatları Endeksi (Tarım ÜFE) oranında artırılıyordu. Ayrıca 16 Eylül 2020 tarihli bir Milli Emlak Genel Tebliği’nde, tarım arazilerinin kiralanmasında ilk yıl tahmini kira bedelinin taşınmazın rayiç bedelinin yüzde bir buçuğu olarak belirlendiği görülür.
Bu örnekler, Hazine taşınmazlarında dahi oranların zaman içinde değiştiğini ve uygulanacak düzenlemenin dönemine göre farklılaşabileceğini gösterir. Dolayısıyla güncel bedel hesabı için ilgili dönemde yürürlükte olan tebliğin esas alınması gerekir.
Ecrimisil davasında harç nasıl hesaplanır?
Ecrimisil talebi çoğu zaman bir dava yoluyla ileri sürülür ve bu da harç konusunu gündeme getirir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 81. maddesine göre, gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda ecrimisil ve tazminat gibi taleplerde de bulunulduğu takdirde harç, gayrimenkulün değeri ile talep olunan tazminat ve ecrimisil tutarı üzerinden alınır.
Bu nedenle ecrimisil davasında ödenecek harç, yalnızca talep edilen ecrimisil tutarına değil, uyuşmazlığın kapsamına göre taşınmazın değerine de bağlı olabilir. Harç hesabının dava açılmadan önce doğru yapılması, eksik harç nedeniyle usuli sorun yaşanmaması bakımından önemlidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Haksız işgal tazminatı davalarının hangi Yargıtay dairesince inceleneceği, Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun iş bölümü kararlarıyla belirlenir. Örneğin 9 Şubat 2018 tarihli iş bölümü kararında, taşınmaz bedelinin tahsili davalarıyla birlikte açılan haksız işgal tazminatı davaları sonucu verilen kararların belirli dairelerin görev alanına bırakıldığı düzenlenmiştir. Bu kararlar hesaplama yöntemine dair bir formül içermez; yalnızca görevli daireleri belirler.
Ecrimisil hesabı neden dosyaya özgüdür?
Yukarıdaki düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde, ecrimisil için herkese uyan tek bir çarpım yoktur. Bedel; taşınmazın türüne, bulunduğu yere, emsal kira verilerine, emlak vergisi değerine ve işgalin süresine göre değişir. Hesabın temel adımları genel olarak şöyle özetlenebilir:
- Taşınmazın niteliğinin ve kullanım biçiminin belirlenmesi,
- Aynı yer ve mahaldeki emsal kira veya ecrimisil verilerinin araştırılması,
- Rayiç bedel ve emlak vergisi değeri gibi ölçütlerin dikkate alınması,
- İşgal süresinin tespiti ve geriye dönük talep edilebilecek dönemin değerlendirilmesi,
- Gerekirse bilirkişi incelemesiyle nihai bedelin ortaya konulması.
Özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda da benzer mantık işler; ancak her olayın koşulları farklı olduğundan, kesin tutar ancak somut belgeler ve emsal veriler üzerinden hesaplanabilir. Ecrimisil talebinin dava yoluyla ileri sürülmesine ilişkin usul adımları için ecrimisil davası nasıl açılır başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İlgili konular
Ecrimisil çoğu zaman tapu ve ortaklık uyuşmazlıklarıyla birlikte gündeme gelir. Mülkiyete yönelik talepler için tapu iptal ve tescil davası, paylı mülkiyette taşınmazın tasfiyesi için izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası yazılarımız yol gösterici olabilir. Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkların genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımıza göz atabilirsiniz.
Ecrimisil hesabı, hem uygulanacak düzenlemenin dönemine hem de dosyadaki somut verilere bağlı olduğundan, talebin ileri sürülmesinden önce belgelerin bir hukukçu tarafından değerlendirilmesinde yarar vardır.
Sık sorulan sorular
Ecrimisil için sabit bir hesaplama katsayısı var mı?
Hayır. Tüm taşınmaz türlerine birebir uyan tek bir sabit katsayı yoktur. Hazine taşınmazlarına ilişkin mevzuat; emsal kira bedelleri, rayiç değer, emlak vergisi değeri ve taşınmazın niteliği gibi unsurların birlikte değerlendirilmesini öngörür. Bedel çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Ecrimisil bedeli emlak vergisi değerinin altına inebilir mi?
Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 300) uyarınca kira ve ecrimisil bedelinin belirlenmesinde rayiç bedel esas alınır. Bu bedel, aynı veya benzer vasıftaki emsal taşınmaz için emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değerin yüzde beşinden az olamaz; bu oran bir alt sınır niteliğindedir.
Geriye dönük ecrimisil talep edilebilir mi?
Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 336), tahsisli idare tarafından kira alınmaksızın kullandırılan taşınmazlarda geriye yönelik olarak da ecrimisil tespit ve takdiri yapılabileceğini düzenler. Talep edilebilecek dönem, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Ecrimisil davasında harç neye göre hesaplanır?
492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 81. maddesine göre, gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda ecrimisil ve tazminat talep edildiğinde harç, gayrimenkulün değeri ile talep olunan tazminat ve ecrimisil tutarı üzerinden alınır.
Tarım arazilerinde kira bedeli ile ecrimisil arasında bağ var mı?
Evet. Hazineye ait tarım arazilerinin hak sahiplerine kiralanmasında ilk yıl kira bedeli, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı olarak hesaplanır. Sonraki yıllardaki artış ölçütü ise ilgili tebliğdeki düzenlemeye göre zaman içinde değişmiştir.