Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını yükleniciye teslim edip arsa payını devrettiği, yüklenicinin de karşılığında bağımsız bölümlerden oluşan bir yapı inşa ettiği sözleşmedir. Taraflardan her birinin hakkı, diğerinin borcuna karşılık gelir. Yüklenici işi geciktirirse arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüt hükümlerine göre ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da koşulları varsa sözleşmeden dönebilir. Bu yazıda tarafların temel hakları, müteahhit gecikme tazminatı ve sözleşmenin feshi genel çerçevede ele alınmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı anlamda kullanılır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın İnşaat Hukukunda Uzman Arabuluculuk metni bu sözleşmeyi isimsiz, karma bir sözleşme olarak niteler. Aynı metne göre ücret, para yerine arsa payı gibi başka bir şey olarak kararlaştırılabilir.

Aynı kaynağa göre bu sözleşmeler tam iki tarafa borç yükleyen ve şekle bağlı sözleşmelerdir. Kural olarak ani edimli sayılırlar. Doktrin ve Yargıtay, hakkaniyetin gerektirdiği hâllerde bunları sürekli edimli de kabul edebilmektedir.

Şekil şartı

Aynı metne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması kanun gereğidir. Bu şekilde kurulmayan sözleşme geçersizdir ve hükümlerinin yerine getirilmesi istenemez. Şekil şartının hangi madde numarasına dayandığı bu yazıda belirtilmemiştir. Somut bir sözleşme için bu noktanın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Arsa sahibinin hakları ve borçları

Arsa sahibinin temel borcu, arsayı yükleniciye teslim etmek ve kararlaştırılan arsa payını devretmektir. Karşılığında hakkı, sözleşmede belirlenen bağımsız bölümlerin, sözleşmeye uygun biçimde ve süresinde yapılıp kendisine verilmesini istemektir.

Arsa sahibinin bu hakkı ihlal edildiğinde elinde birkaç seçenek bulunur. Bunlar ifayı isteme, ifadan vazgeçip zararın giderilmesini isteme ve sözleşmeden dönmedir. Ayrıntıları aşağıdaki bölümlerde yer almaktadır.

Yüklenicinin hakları ve borçları

Yüklenicinin temel borcu, bağımsız bölümlerden oluşan yapıyı sözleşmeye uygun şekilde inşa etmektir. Karşılığında kendisine düşecek bağımsız bölümler için arsa payına hak kazanır. Arabuluculuk metnine göre yüklenici, kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir. Bu alıcılar sözleşmenin tarafı değildir, ancak uyuşmazlıklar sıklıkla onları da etkiler. Bu nedenle sözleşmenin sonradan fesih konusu olması, bağımsız bölüm alıcılarının durumunu da gündeme getirebilir.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘na 7099 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle bir fıkra eklenmiştir. Bu fıkra, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisini düzenler. Metne göre bu işlem yüklenicinin talebi hâlinde yapılır. Fıkranın devamı ve tam kapsamı bu yazıda aktarılmamıştır. Güncel metin mevzuat.gov.tr’den kontrol edilmelidir.

Süre uzatımı

Arabuluculuk metninde, iş sahibine atfedilebilir gecikme veya engellemelerde yüklenicinin süre uzatımı isteyebileceği ve bunun için sözleşmede öngörülen bildirimi yapması gerektiği belirtilmektedir. Bu anlatım standart yapım sözleşmesi şartlarına ilişkin görünmektedir. Kat karşılığı sözleşmeler için bunun doğrudan uygulanıp uygulanmayacağı sözleşme hükümlerine bağlıdır.

Müteahhit gecikme tazminatı

Gecikmenin hukuki dayanağı öncelikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘dur. 118. maddeye göre temerrüde düşen borçlu, kusursuzluğunu ispat etmedikçe borcun geç ifasından doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

125. madde ise borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmezse, ya da süre verilmesini gerektirmeyen bir durum varsa, alacaklıya üç seçimlik hak tanır:

• Borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteme.
• İfadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirip, ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteme.
• Sözleşmeden dönme.

Dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve önceki edimlerini geri isteyebilir. Borçlu temerrüdünde kusursuzluğunu ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararın giderilmesini de isteyebilir.

Cezai şart ve kira yardımı

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerine sıklıkla gecikme cezası, yani cezai şart konur. Adalet Bakanlığı Teftiş Kurulu’nun noterlik denetim metni, inşaat sürede bitmezse her ay veya her daire için ödenecek cezai şartı ve arsa sahibine ödenecek kira yardımını damga vergisi yönünden ele alır. Bu kaynak yalnızca sözleşmelerde böyle hükümlerin bulunabildiğini gösterir. Tazminatın hesabı hakkında bir ölçüt vermez.

Bu nedenle gecikme tazminatının nasıl hesaplanacağı, sözleşmedeki cezai şart hükmüne ve somut olayın koşullarına bağlıdır. Genel bir oran ya da tutar vermek mümkün değildir. Cezai şartın indirimi gibi konular da somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi

Arabuluculuk metni, Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin birinci fıkrasını şöyle aktarır. Yüklenici işe zamanında başlamazsa veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirirse, ya da iş sahibine yüklenemeyen bir gecikme yüzünden işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.

475. maddenin birinci fıkrası ise ayıp hâlini düzenler. Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşmeye aykırıysa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz. Bu durumda ayıplı teslimde bedelden indirim hakkı gündeme gelir.

Dönme ve tazminat ayrı taleplerdir

Aynı metne göre iş sahibinin tazminat talebi, dönme, bedel indirimi ve ayıpların giderilmesi taleplerinden ayrı bir alacak talebidir. Bu taleplerin her biriyle birlikte kullanılabilir, şartları varsa bağımsız olarak da ileri sürülebilir.

Fesih için nelere bakılmalı?

Fesih ve dönme bakımından sözleşmenin metni belirleyicidir. Genel olarak şunlar gözden geçirilmelidir:

1. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı.
2. Teslim tarihinin ve gecikme hâlinde öngörülen yaptırımların sözleşmede nasıl yazıldığı.
3. Gecikmenin kimin kusurundan kaynaklandığı.
4. Gecikme mi yoksa ayıp mı söz konusu olduğu.
5. Bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılıp satılmadığı.

Fesih için aranan ihtar veya süre verme gerekliliği, yasal süreler ve fesih sonrası tapu işlemleri bu yazıda ele alınmamıştır. Bunların her biri somut belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.

Riskli alan ve kentsel dönüşüm istisnası

Riskli alan ve kentsel dönüşüm kapsamında ayrı bir rejim vardır. 19.10.2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan bir düzenleme, uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshini belirli şartlara bağlamaktadır. Aynı düzenleme, idare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız birimlerin satılamayacağını da öngörmektedir. Bu şartların ayrıntıları burada verilmemiştir. Taşınmazınız böyle bir alandaysa düzenlemenin güncel metnine ayrıca bakmanız gerekir.

Uyuşmazlıkta görevli yargı dairesi

Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu’nun 02/07/2021 tarihli ve 211 sayılı kararı, arsa ve arsa payı veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davaların temyiz incelemesinin 6. Hukuk Dairesi’ne ait olduğunu belirtir. Daire dağılımı sonradan değişmiş olabileceğinden güncel iş bölümünün ayrıca kontrol edilmesi yerindedir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin ve yüklenicinin hakları büyük ölçüde sözleşmenin şekline ve içeriğine bağlıdır. Gecikme hâlinde Türk Borçlar Kanunu’ndaki seçimlik haklar, iş sahibinin dönme hakkı ve sözleşmedeki cezai şart birlikte değerlendirilir. Elinizdeki sözleşmeye ve somut olaya göre hangi yolun uygun olduğunu belirlemek için belgelerin hukukçu tarafından incelenmesi gerekir. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez.

Sık sorulan sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı şey midir?

Uygulamada bu iki ifade aynı anlamda kullanılır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'nın metni sözleşmeyi isimsiz, karma bir sözleşme olarak niteler. Ücret para yerine arsa payı gibi başka bir şey olarak kararlaştırılabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mıdır?

Arabuluculuk metnine göre bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması kanun gereğidir. Bu şekilde kurulmayan sözleşme geçersizdir ve hükümlerinin yerine getirilmesi istenemez.

Müteahhit işi geciktirirse arsa sahibi ne yapabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesine göre alacaklı; ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir, ifadan vazgeçip ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Sözleşmede cezai şart varsa bunun da dikkate alınması gerekir.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Tek bir hesap yöntemi veya sabit oran yoktur. Sonuç sözleşmedeki cezai şart ya da kira yardımı hükümlerine ve somut olayın koşullarına bağlıdır. Bu nedenle yazıda herhangi bir tutar veya oran verilmemiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi durumlarda feshedilebilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin birinci fıkrasına göre yüklenici işe zamanında başlamazsa veya işi geciktirirse ya da işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Ayıplı eser hâlinde 475. madde de gündeme gelir. Somut olayda sözleşme hükümleri belirleyicidir.