Kentsel Dönüşüm: Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Dava

Kentsel dönüşüm kapsamında bir yapı için riskli yapı tespiti yapıldıysa, malikler ve kanuni temsilcileri bu tespite karşı 15 gün içinde itiraz edebilir. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı iptal davası ise tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde açılır. Genel idari yargı kuralı olan 60 günlük süre bu işlemler için uygulanmaz. Aşağıda bu iki yolun nasıl işlediği, hangi noktalara dikkat edilmesi gerektiği ve hangi bilgilerin ayrıca doğrulanması gerektiği anlatılıyor.

Kentsel dönüşümün hukuki dayanağı nedir?

Kentsel dönüşümün ana kanunu, 16/5/2012 tarihinde kabul edilen ve 31/5/2012 tarihli, 28309 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Kanunun ilk haline mevzuat.gov.tr üzerindeki metinden ulaşabilirsiniz. Güncel metin için ise 6306 sayılı Kanun’un mevzuat.gov.tr sayfasına bakılmalıdır. Kanun, 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile de değiştirilmiştir.

Kanunun tanımına göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında bulunan; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Başkanlık veya İdare, riskli yapı tespitini kendiliğinden yapabilir. Maliklerden de süre vererek tespit yaptırmalarını isteyebilir. Malikler bu süre içinde tespit yaptırmazsa tespit, Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır.

Uygulama Yönetmeliği’nin 21/5/2024 tarihli değişikliğine göre tespit raporları, binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresini ve bina kodunu içermelidir. Raporlar elektronik yazılım sistemi üzerinden Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye gönderilir.

Aynı değişikliğe göre bazı yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez:

İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar,
Metrukluk veya başka bir sebeple statik bütünlüğü bozulmuş yapılar.

2863 sayılı Kanun kapsamındaki kültür ve tabiat varlığı yapılarda ise tespit, malikin talebi üzerine yapılır.

Tespit maliklere nasıl bildirilir?

İtiraz süresinin ne zaman başladığını anlamak için bildirim düzenini bilmek gerekir. Kanun’a göre riskli yapılar, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Bu düzenleme 7471 sayılı Kanun ile değiştirilmiş haliyle geçerlidir.

Yönetmelikte öngörülen uygulama ise şöyledir:

Yapıya Ek-6 tutanak asılır.
Malikler e-Devlet üzerinden bilgilendirilir.
Tespit, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
Tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Bu nedenle süreleri hesaplarken yalnızca kapıya asılan tutanağa değil, ilanın son gününe de bakmak gerekir. Yönetmeliğin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden erişilebilir.

Riskli yapı tespitine itiraz nasıl yapılır?

Kanun’un ilgili hükmüne göre malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır. Heyet, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur. Kanun metnini TBMM’nin yayımladığı metinde de görebilirsiniz.

İtiraz nereye ve hangi şekilde yapılır?

Yönetmeliğe göre itirazlar, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye dilekçeyle yapılır. 21/6/2019 tarihli değişiklikle getirilen hükme göre, süresi içinde ve malik veya kanuni temsilcisi tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. 2024 değişikliği bu hükmü teyit eder. Aynı değişikliğe göre, ilde itirazı değerlendirecek teknik heyet kurulmamışsa itiraz dilekçesi ve raporlar, yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.

Teknik heyet neleri isteyebilir?

Teknik heyetler, rapordaki teknik inceleme eksikliklerinin giderilmesini isteyebilir. Eksiklikler 30 gün içinde düzeltilmelidir. Gerekçeli talep üzerine ek süre verilebilir. Heyet gerek görürse yapıyı yerinde de inceleyebilir.

2019 değişikliği metninden, bir malikin itirazı üzerine verilen kararın aynı rapora başka bir malikçe yapılan itirazda yeniden inceleme gerektirmediği anlaşılmaktadır. Bu hükmün güncel halinin Yönetmeliğin yürürlükteki metninden kontrol edilmesi önerilir.

İptal davası ne zaman ve nasıl açılır?

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Genel kural ise İYUK’un 7. maddesindeki altmış günlük süredir. Bu madde, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde geçerlidir. Kentsel dönüşüm işlemlerinde özel kanun süresi bulunduğundan fark şöyledir:

6306 kapsamındaki işlemler: tebliğden itibaren 30 gün,
Genel idari dava süresi: 60 gün.

İtiraz ile dava süresinin birbirine nasıl işlediği, yani itiraz sonucunun beklenip beklenmeyeceği veya sürelerin ne zaman başlayacağı, somut olayın tebligat durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir. Süre kaçırıldığında hak kaybı yaşanabileceği için bu hesap özenle yapılmalıdır.

Dava açılması yıkımı durdurur mu?

İYUK’taki genel kurala göre, Danıştay’da veya idare mahkemelerinde dava açılması, dava edilen idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması ayrıca istenir ve mahkemenin kararına bağlıdır. İYUK’un güncel metnine mevzuat.gov.tr sayfasından bakılabilir. 6306 sayılı Kanun’da yürütmenin durdurulmasına ilişkin özel bir düzenleme bulunup bulunmadığı ve kapsamı, yürürlükteki metinden ayrıca kontrol edilmelidir.

Riskli alan kararı ayrı bir konudur

Riskli yapı tespiti ile riskli alan kararı karıştırılmamalıdır. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz. Bu hüküm, Kanun’un mevzuat.gov.tr’deki metninde yer alır. Riskli yapı tespiti ise tek bir yapıya ilişkin teknik bir işlemdir ve bu yazıda anlatılan 15 günlük itiraz ile 30 günlük dava süresi ona yöneliktir.

Yıkım ve sonraki süreç

Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıkımı Başkanlıkça İdareye bildirilir. Yapılar İdarece yıkılır veya yıktırılır. Bu hüküm 7471 sayılı Kanun’un 9. maddesiyle değiştirilmiştir. Yönetmelik ayrıca süre içinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesini ve verilen hizmetlerin durdurulmasını düzenler. Bu hükmün güncel halinin yürürlükteki metinden kontrol edilmesi gerekir.

Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu’na göre dava açılabilir. Yönetmelik değişikliğine göre bu dava, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınmasına engel olmaz.

İtiraz hazırlarken dikkat edilecek noktalar

Tebliğ tarihini belirleyin: tapu beyanı, e-Devlet bildirimi, yapıya asılan tutanak ve muhtarlıktaki ilan tarihlerini ayrı ayrı not edin.
İtirazı süresi içinde, dilekçeyle ve malik veya kanuni temsilci sıfatıyla yapın; aksi halde işleme alınmaz.
Teknik raporu inceleyin: adres ve bina kodu bilgisi, yapının tespite konu olabilecek bir yapı olup olmadığı ve teknik incelemenin yapılıp yapılmadığı sorulabilecek konulardır.
Teknik heyetten gelebilecek eksiklik taleplerini 30 günlük süreye göre takip edin.

Kanun, lisanslı kuruluşlar için de yaptırımlar öngörür. Verilerin eksik veya yanlış alınıp yapının riskli ya da risksiz gösterilmesi ile teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması idari para cezası kapsamındadır. Mevcut olmayan bir yapı için rapor hazırlanması ise lisans iptali nedenidir. Para cezasının güncel tutarı değişebileceğinden mevzuattan ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Her dosyanın tebligat, rapor ve mülkiyet durumu farklıdır; süreler kısa olduğu için belgeler üzerinden bireysel bir hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.

Sık sorulan sorular

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?

6306 sayılı Kanun'un ilgili hükmüne göre malikler veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. İtiraz dilekçeyle yapılır ve süresi içinde ya da malik veya kanuni temsilci dışında biri tarafından yapılan itirazlar işleme alınmaz.

Riskli yapı tespitine karşı iptal davası kaç gün içinde açılır?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir. İYUK'taki genel 60 günlük süre bu işlemler için uygulanmaz.

Riskli yapı itirazını kim inceler?

İtirazlar teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır. Heyet, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur.

Riskli alan kararına karşı da aynı süre geçerli midir?

Hayır. Riskli alan kararı ayrı bir konudur. Kanun'un 3. maddesine göre bu karara karşı Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir; uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz.

Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurur mu?

İYUK'taki genel kurala göre dava açılması, dava edilen idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilir; 6306'daki özel düzenlemenin güncel metni ayrıca kontrol edilmelidir.