Önalım Hakkı Nedir? Şufa Davası ve Süreler

Önalım hakkı (şufa), hisseli tapuda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşların, o payı alıcıdan kendi adlarına almasını sağlayan yasal haktır. Hak, satıcıya değil alıcıya karşı açılan bir davayla kullanılır. Süre bakımından iki sınır vardır: satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl. Bu süreler ile dava sırasında yatırılacak bedel, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişti. Eski anlatımlarda geçen "iki yıl" ve "satış bedelini depo etme" ifadelerine bu nedenle dikkatle yaklaşmak gerekir.

Bu yazıda önalım hakkının dayanağını, hisseli tapuda kimlerin bu hakka sahip olduğunu, önalım davası süresini ve şufa davasının adımlarını sade bir dille ele alıyoruz. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir satış için süre ve bedel hesabı, tapu kaydı ve bildirim evrakı incelenerek yapılmalıdır.

Önalım hakkı nedir?

Önalım hakkı, kanunla tanınmış bir yenilik doğurucu haktır. Hak sahibi kullanmayı seçtiğinde, satıcı ile alıcı arasında kurulmuş olan satım ilişkisinin yerine geçer. Anayasa Mahkemesi’nin bir bireysel başvuru kararında önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlara kanunla tanınmış ve ekonomik değeri olan bir hak olarak nitelendirilmiştir. Yani konu yalnızca bir usul meselesi değil, mülkiyet ilişkisine bağlı bir hakkın korunmasıdır.

Hakkın mantığı şudur: Paylı mülkiyette paydaşlar aynı taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir. Bir paydaşın payını tanımadığınız biri satın aldığında, taşınmazın yönetimi ve kullanımı bakımından yeni bir ortak ortaya çıkar. Kanun, mevcut paydaşlara bu payı aynı koşullarla alma imkânı vererek bu durumu dengelemeyi amaçlar.

Önalım hakkının kullanılması için kural olarak dava açmak gerekir. Hakkın mahkeme dışında bir beyanla kullanılmasıyla yetinilmez. Bu ilke, 28 Şubat 2008 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Anayasa Mahkemesi kararının arka planında da anlatılmaktadır. Söz konusu kaynak yalnızca tarihsel bağlam içindir; güncel süre ve bedel hükümlerini göstermez.

Hisseli tapuda önalım hakkı kimde?

Hisseli tapuda önalım hakkının temel dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesidir. Bu hükme göre paylı mülkiyette bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Bu cümleden üç sonuç çıkar:

• Taşınmaz paylı mülkiyette olmalıdır. Tapuda birden fazla kişi payları belirli olarak malik görünüyorsa hisseli tapu söz konusudur.
• Satış, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye yapılmış olmalıdır. Maddenin lafzı "üçüncü kişiye satış" üzerinden kurulmuştur.
• Satış payın tamamı için de bir kısmı için de olabilir. Kanun, payın tamamen veya kısmen satılmasını aynı sonuca bağlar.

Hisseli tapuda önalım hakkı sorusunun en sık geçen yönü, hakkın hangi paydaşa ait olduğudur. Kanun metni önalım hakkını "diğer paydaşlara" tanır. Birden fazla paydaş varsa ve birden fazla kişi hakkını kullanmak isterse, bunların nasıl sıralanacağı ya da payların nasıl dağılacağı gibi sorular uygulamada ayrıca değerlendirilir. Bu yazıdaki kaynak setinde bu ayrıntıya ilişkin içtihat doğrulanmadığı için burada kesin bir kural aktarmıyoruz.

Aynı şekilde, belirli türde taşınmazlarda (örneğin fiilen ifraz edilmiş kullanım düzeni bulunan hisseli arsalarda) önalım hakkının sınırlarına ilişkin tartışmalar vardır. Bu tür özel durumlar için güncel yargı kararlarının ayrıca incelenmesi gerekir; genel bir cevap vermek yanıltıcı olur.

7571 sayılı Kanunla ne değişti?

24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilen 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde değişiklik yaptı. Kanun, 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. Mevzuat Bilgi Sistemi’ndeki değişiklik tablosunda da yürürlük tarihi 25/12/2025 olarak görünmektedir. Değişikliğin TBMM’de "11. Yargı Paketi" kapsamında ele alındığı, TBMM’nin haber sayfasından da izlenebilmektedir. TMK m. 733 ve 734 değişiklikleri, kanun metninde 35. ve 36. maddeler olarak yer almaktadır.

Başlıca değişiklikler şunlardır:

• Her hâlde satıştan itibaren işleyen azami süre iki yıldan bir yıla indirildi.
• Dava sırasında hak sahibinin yatıracağı bedelin esası, satış bedelinden rayiç bedele çevrildi.
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlendi.

Bu üç başlık, internette dolaşan eski anlatımlarla güncel mevzuat arasındaki en büyük farkı oluşturur. Bir önalım meselesiyle karşılaştığınızda önce aldığınız bilginin hangi tarihli mevzuata dayandığına bakmanız gerekir.

Geçiş dönemi hakkında dikkat edilmesi gereken nokta

TBMM haberindeki anlatıma göre süre kısalması için geçici bir hüküm eklenmiş ve değişiklik öncesi satışlar için eski hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir. Rayiç bedel hükmünün ise yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağı aynı haberde yer almaktadır. Ancak geçici hükmün tam metni bu yazının hazırlandığı kaynak setinde doğrudan okunamamıştır. Bu nedenle 25 Aralık 2025 öncesinde yapılmış bir satış için hangi azami sürenin uygulanacağı konusunda kesin bir ifade kullanmıyoruz. Böyle bir satış söz konusuysa kanun metnindeki geçici maddenin doğrudan okunması gerekir.

Önalım hakkının kullanılamadığı satışlar

Güncel TMK m. 733/1’e göre iki tür satışta önalım hakkı kullanılamaz:

1. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar,
2. cebrî artırmayla yapılan satışlar.

Kanunun İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesine eklenen cümlenin de aynı yönde olduğu, Resmî Gazete’de yayımlanan metinde görülmektedir. Yani icra yoluyla ihale edilen bir hisseyi başka bir paydaş almışsa ya da paydaş olmayan biri almışsa, diğer paydaşların bu satış üzerinden önalım hakkı kullanması güncel düzenlemeye göre mümkün değildir. Eski dönemde yapılmış satışlar bakımından geçiş kuralının nasıl işleyeceği ise yukarıda belirttiğimiz gibi kanunun geçici hükmüne bakılarak değerlendirilmelidir.

Satışın bildirilmesi ve feragat

Önalım hakkı sahibinin süre hesabı için bildirim büyük önem taşır. Kaynaklarda aktarıldığı üzere satış, noter aracılığıyla hak sahibine bildirilir. Bu kural Anayasa Mahkemesi Kararlar Dergisi 62’de ve 2008 tarihli Resmî Gazete metninde de geçmektedir. Bildirim, hak sahibine tapu devri hakkında bilgi vermenin hukuken geçerli yoludur; telefon mesajı, sözlü haber ya da komşudan duyma bu işlevi görmez.

Bildirimin neden önemli olduğu, süre kuralından anlaşılır. Güncel TMK m. 733/4’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay geçmekle düşer. Yani üç aylık süre bildirim tarihine bağlanmıştır. Bildirim yapılmadıysa üç aylık sürenin başladığını söylemek metnin lafzıyla uyumlu olmaz; yine de bu durumda her hâlde satıştan itibaren işleyen bir yıllık sınır devreye girer.

Önalım hakkından feragat de mümkündür. Kararlar Dergisi 62’de aktarıldığı üzere feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir (TMK m. 733/2). Dolayısıyla hak sahibinin "ben almak istemiyorum" şeklinde adi bir yazı imzalaması, resmî şekil kuralına uyulmadığı sürece feragat sonucunu doğurmayabilir. Feragatin geçerliliği şekle bağlıdır; bu nedenle elinizde böyle bir belge varsa şekil şartlarının yerine getirilip getirilmediğine bakılmalıdır.

Önalım davası süresi: üç ay ve bir yıl

Önalım davası süresi, uygulamada en çok yanlış anlaşılan konudur. Güncel TMK m. 733/4 iki ayrı süre öngörür ve bunlar birlikte işler:

• Üç ay: Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren.
• Bir yıl: Her hâlde satış tarihinden itibaren.

Bu sürelerden hangisi önce dolarsa hak düşer. Örneğin satış hiç bildirilmemişse üç aylık süre başlamamış olsa bile satıştan itibaren bir yıl geçmekle hak düşer. Satış bildirilmişse, bir yıl dolmasa bile üç ay geçince hak düşer. Bu iki sürenin ayrı ayrı izlenmesi gerekir.

Bu süreler hak düşürücü süredir. Zamanaşımından farklı olarak kural olarak durmaz ve kesilmez; hâkim de bunu kendiliğinden gözetir. Bu nitelik, kanunun "düşer" ifadesinden çıkarılabilir. Süre geçtikten sonra dava açılsa bile hak artık ortadan kalkmış olacağından sonuç alınamaz. Bu nedenle satışı öğrenir öğrenmez tarihleri not etmek, bildirim evrakını saklamak ve tapu kaydını güncel olarak almak yararlıdır.

Eski bilgilerde "iki yıl" yazılması, 7571 sayılı Kanunla bu sürenin bir yıla indirilmesinden kaynaklanır. Daha önceki içeriklere dayanarak hareket eden bir hak sahibi, yanlışlıkla bir yıllık sınırı kaçırabilir. Satışın 25 Aralık 2025 öncesinde yapıldığı durumlarda ise geçici hükmün ne söylediği ayrıca kontrol edilmelidir.

Şufa davası nasıl açılır?

Şufa davası, önalım hakkının kullanıldığı dava türünü ifade eden halk dilindeki addır. TMK m. 734/1’e göre önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Yani davalı, payı satan paydaş değil, payı satın alan kişidir. Kanunun lafzı bu yöndedir ve bu, davanın doğru kişiye yöneltilmesi bakımından önemlidir. Davanın taraflarına ilişkin başka uygulama ayrıntıları için güncel yargı kararlarına bakılması gerekir.

Dava açılırken şu hususlar gözetilir:

• Taşınmazın tapu kaydı ve payların durumu,
• satışın ne zaman yapıldığı ve ne zaman bildirildiği,
• bildirimin noter aracılığıyla yapılıp yapılmadığı,
• hak sahibinin feragat edip etmediği,
• satışın önalım hakkının kullanılamayacağı satışlardan olup olmadığı.

Bu başlıkların her biri, davanın esasına geçilmeden önce incelenmesi gereken ön sorulardır. Süre geçmişse ya da önalım hakkı kullanılamayan türde bir satış söz konusuysa, esas konuşulmadan dava sonuçsuz kalabilir.

Önalım hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında, satıcı ile alıcı arasındaki satım sözleşmesinin aynısı olan bir hukuki ilişki kurulur. Bu cümle Anayasa Mahkemesi Kararlar Dergisi 62’de yer almaktadır. Başka bir ifadeyle hak sahibi, alıcının yerine geçer; satım ilişkisinin koşullarını yeniden belirlemez. Ancak yatırılacak bedelin neyi esas alacağı 2025 değişikliğiyle farklılaşmıştır.

Rayiç bedel ve bedelin yatırılması

Güncel TMK m. 734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler. Önalım hakkı sahibi de bu rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere, kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Yatırılan para nemalandırılır. Kesin süre içinde yatırılmazsa hak sahibi adına tescile karar verilemez.

Bu düzenlemede dikkat edilmesi gereken dört nokta vardır:

1. Esas alınan değer rayiç bedeldir. Eski metin satış bedelini esas alıyordu. Tapuda ya da sözleşmede yazan rakam artık tek başına belirleyici değildir.
2. Bedeli hâkim belirler. Hak sahibi kendi hesapladığı bir tutarı yatırarak yükümlülüğünü tamamlamış olmaz; hâkimin belirlediği tutar ve yer esastır.
3. Tapu giderleri de yatırılır. Rayiç bedelin yanında, alıcıya düşen tapu giderleri de yatırma yükümlülüğünün kapsamındadır.
4. Süre kesindir. Süre içinde yatırma yapılmazsa adına tescile karar verilemez. Bu yüzden hâkimin verdiği süre ve yatırma şekli titizlikle takip edilmelidir.

Bu düzenlemenin pratik sonucu şudur: Hak sahibinin dava açmadan önce makul bir nakit hazırlığı yapması gerekebilir. Çünkü rayiç bedel, satış bedelinden farklı çıkabilir; sonradan belirlenen tutarı süre içinde nakden yatırmak mümkün olmazsa tescil kararı verilemez. Tutarın ne olacağı konusunda yazıda bir hesap ya da örnek rakam vermiyoruz; çünkü bu tamamen dosyaya özgü bir değerlendirmedir.

Eski ve güncel düzenlemenin karşılaştırması

• Azami süre: Eski metinde satıştan itibaren iki yıl; güncel metinde bir yıl.
• Yatırılacak bedel: Eski metinde satış bedeli; güncel metinde hâkimin belirlediği rayiç bedel ve tapu giderleri.
• Cebrî artırma ve ihale satışları: Güncel metinde bu satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Bildirimden itibaren süre: Üç ay olarak kalmıştır.

Eski bilgi ile güncel bilgiyi ayırt etmek için tablodaki başlıklar iyi bir kontrol listesidir. Dilekçe, süre veya bedel hesabı yaparken önce mevzuatın güncel metnini Mevzuat Bilgi Sistemi’nden kontrol etmek en güvenli yoldur.

Bedelde muvazaa tartışması

Önalım davalarında sık karşılaşılan başlıklardan biri, satış bedelinin gerçekte olandan yüksek gösterilmesi iddiasıdır. Amaç, önalım hakkını kullanacak paydaşı caydırmaktır. Anayasa Mahkemesi’nin bir bireysel başvuru kararında, alıcının önalım hakkının kullanılmasını önlemek için satış bedelinin yüksek gösterildiği yönünde bir savunma yaptığı görülmektedir. Biz bu karardan yalnızca bu tartışmanın uygulamada gündeme geldiğini aktarıyoruz; kararın sonucunu veya bu konudaki yerleşik yaklaşımı yazıda ifade etmiyoruz.

Rayiç bedel esasına geçilmesi, bu tür tartışmaların ağırlığını değiştirmiş olabilir. Çünkü güncel metinde yatırılacak tutarı belirleyen unsur, tapuda ya da sözleşmede yazan rakamdan çok hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir. Ancak bu yorumun uygulamada nasıl şekilleneceği, yargı kararlarıyla netleşecektir. Güncel içtihat bu kaynak setinde doğrulanmadığı için bunu kesin bir sonuç olarak sunmuyoruz.

Yargıtay denetimi ve yargı yolu

Önalım davaları, Yargıtay’ın iş bölümü düzenlemesinde de yer alır. Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 26/01/2022 tarih ve 1 sayılı kararına ekli iş bölümü listesinde, TMK m. 732 ile 736 arasındaki davalar (önalım, sözleşmeden doğan önalım ve alım-geri alım) için temyiz inceleme görevi düzenlenmiştir. Yani bu madde aralığı, temyiz aşamasında hangi dairenin baktığını belirleyen listede ayrı bir başlık olarak geçmektedir.

Hangi dairenin bu dosyalara baktığı zaman içinde değişebilir. Bu yazıda daire adı doğrulanmadığı için belirtmiyoruz. Güncel dağılımı öğrenmek için Yargıtay’ın en son iş bölümü kararına bakmak gerekir.

Burada ayrıca sözleşmeden doğan önalım ve alım-geri alım gibi, TMK’nın aynı bölümünde yer alan diğer kurumların bulunduğunu hatırlatmak gerekir. Bu yazı yalnızca kanundan doğan önalım hakkını, yani paylı mülkiyetteki paydaşların hakkını konu alır.

Önalım hakkını kullanmayı düşünenler için kontrol listesi

Aşağıdaki adımlar hukuki görüş yerine geçmez; ancak sürecin hangi başlıklardan oluştuğunu görmeye yardımcı olur:

1. Tapu kaydını alın. Taşınmazın paylı mülkiyette olup olmadığını, satışın ne zaman tescil edildiğini ve satıcı ile alıcının kim olduğunu doğrulayın.
2. Satış türünü belirleyin. İhale ya da cebrî artırma yoluyla yapılan bir satış varsa güncel düzenlemeye göre önalım hakkı kullanılamaz.
3. Bildirim olup olmadığına bakın. Noter aracılığıyla yapılmış bir bildirim varsa tarihi, yoksa satış tarihini not edin.
4. Süreleri hesaplayın. Bildirim tarihinden üç ay ve satış tarihinden bir yıl ayrı ayrı izlenmelidir. Satış 25 Aralık 2025 öncesindeyse geçici hükme bakılmalıdır.
5. Feragat şerhini kontrol edin. Tapu kütüğünde önalım hakkından feragat şerhi bulunup bulunmadığını araştırın.
6. Nakit hazırlığını düşünün. Hâkimin belirleyeceği rayiç bedel ve tapu giderlerinin kesin süre içinde nakden yatırılması gerektiğini göz önünde bulundurun.
7. Davayı alıcıya yöneltin. Dava satıcıya değil, payı satın alan kişiye karşı açılır.

Sık yapılan hatalar

Önalım hakkıyla ilgili yaşanan sorunların çoğu süre ve usul kaynaklıdır. En sık görülen hatalar şunlardır:

• Eski süreleri esas almak. İki yıllık azami süre güncel metinde bir yıldır.
• Eski bedel kuralına güvenmek. Satış bedelini yatırmayı yeterli sanmak, güncel rayiç bedel düzeniyle uyuşmaz.
• Bildirimin geçerliliğini gözden kaçırmak. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerektiği için, farklı yolla öğrenilen satış ile resmî bildirim aynı şey değildir.
• Davayı yanlış kişiye yöneltmek. Kanun, davanın alıcıya karşı açılacağını söyler.
• Kesin süreyi kaçırmak. Bedel kesin süre içinde yatırılmazsa adına tescile karar verilemez.
• Önalım hakkının kullanılamadığı satışları araştırmamak. İhale ve cebrî artırma satışlarında hak kullanılamaz.

Alıcı ve satıcı açısından önemli noktalar

Önalım hakkı yalnızca paydaşları değil, satıcı ve alıcıyı da ilgilendirir. Payını satmak isteyen bir paydaş, diğer paydaşlara satışı noter aracılığıyla bildirerek süre işlemesini başlatabilir. Önalım hakkı sahibi hakkından resmî şekilde feragat ederse ve bu feragat tapu kütüğüne şerh edilirse, alıcı bakımından belirsizlik azalır.

Alıcı açısından ise tescilden sonra bile bir önalım davası ihtimali bulunabilir. Bu risk, bildirim yapılmadıysa satıştan itibaren bir yıl boyunca sürebilir; bildirim yapıldıysa üç ayla sınırlanır. Satın alma kararı verilirken taşınmazın paylı mülkiyette olup olmadığına, diğer paydaşların durumuna ve satışın bildirilip bildirilmediğine bakmak bu nedenle önemlidir.

Sonuç

Önalım hakkı, hisseli tapuda paydaşın payını satan bir ortağın yerine üçüncü bir kişinin gelmesini önlemeye yarayan, kanundan doğan bir haktır. Hak, dava açılarak ve alıcıya karşı kullanılır. 7571 sayılı Kanunla birlikte azami süre bir yıla inmiş, bildirimden itibaren üç aylık süre korunmuş, yatırılacak bedel ise hâkimin belirleyeceği rayiç bedel olmuştur. Ayrıca ihale ve cebrî artırma satışlarında önalım hakkı kullanılamamaktadır.

Önalım davası süresi hak düşürücü olduğundan, süre kaçırıldığında telafi imkânı sınırlıdır. Bu nedenle satışı öğrendiğiniz anda tarihleri, tapu kaydını ve bildirim belgelerini düzenli biçimde toplamanız gerekir. Geçiş dönemine, taşınmazın niteliğine ve yargı içtihadına bağlı ayrıntılar dosyadan dosyaya değiştiğinden, somut bir olayda mutlaka güncel mevzuat ve kararlar üzerinden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Önalım hakkı kimler tarafından kullanılabilir?

TMK m. 732'ye göre paylı mülkiyette bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak, hisseli tapuda paydaş olma sıfatına bağlıdır.

Önalım davası süresi ne kadardır?

Güncel TMK m. 733/4'e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay geçmekle düşer. Her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle de düşer. 25 Aralık 2025 öncesindeki satışlar için geçici hükmün ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Şufa davası kime karşı açılır?

TMK m. 734/1'e göre önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava, payı satan paydaşa değil, payı satın alan kişiye yöneltilir.

Önalım davasında hangi bedel yatırılır?

Güncel TMK m. 734/2'ye göre hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Süre içinde yatırılmazsa adına tescile karar verilemez.

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılabilir mi?

Güncel TMK m. 733/1'e göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.