Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu zorunluluk hukukta “dava şartı” olarak adlandırılır. Yani arabulucuya başvurulmadan açılan dava, esasına girilmeden usulden reddedilir. Düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘nun 18/B maddesinde yer alır ve 1 Eylül 2023 itibarıyla uygulanmaktadır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise bu zorunluluğun dışında kalır.

Bu yazıda kira davası arabuluculuk kuralının kapsamını, kira tespit davası arabuluculuk ve tahliye davası arabuluculuk bakımından nasıl uygulandığını, sürecin nasıl işlediğini ve başvuru yapılmazsa neyle karşılaşılabileceğini genel bilgi düzeyinde ele alıyoruz. Yazı kişiye özel hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut bir dosya için sürelerin ve belgelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kısa yanıt: Dava şartı ne anlama gelir?

Dava şartı, mahkemenin davayı esastan inceleyebilmesi için bulunması gereken usul koşuludur. Kira uyuşmazlıklarında bu koşul, davadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmuş olmasıdır. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı olarak düzenler. Madde, 5/4/2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun ile Kanun’a eklenmiştir. 7445 sayılı Kanun Resmî Gazete’de 5 Nisan 2023 tarihinde yayımlanmıştır.

Burada iki noktayı ayırmak gerekir. Birincisi, arabulucuya başvurmanın zorunlu olması, tarafların anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Zorunlu olan başvurudur. Anlaşma ise tarafların iradesine bağlıdır. İkincisi, zorunluluk tüm kira konularını tek tek saymaz. Kanun metni genel bir ifade kullanır ve bu ifade pratikte tespit, tahliye ve alacak gibi uyuşmazlıkları kapsar.

Arabuluculuk normalde isteğe bağlıdır, kira ise istisnadır

Genel kural olarak arabuluculuk gönüllü bir yoldur. 6325 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası, tarafların arabulucuya başvurmakta serbest olduğunu belirtir. Aynı fıkra, dava şartı arabuluculuğa ilişkin 18/A maddesi hükmünü saklı tutar. Başka bir ifadeyle, kanunun serbestlik ilkesi ile dava şartı arabuluculuk birlikte okunmalıdır. Kira uyuşmazlıkları, serbestlik ilkesinin değil dava şartı kuralının uygulandığı alanlardandır.

Adalet Bakanlığı da dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin sıkça sorulan sorular sayfasında düzenlemenin 1 Eylül 2023 itibarıyla dava şartı olduğunu belirtmektedir.

Yürürlük tarihi ve geçiş hükmü

6325 sayılı Kanun’un değişiklik tablosu, 17/B, 18/A, 18/B maddeleri ve Geçici Madde 3 için 1/9/2023 tarihini göstermektedir. 7445 sayılı Kanun’un diğer bazı maddeleri ise 5/4/2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla kira uyuşmazlıklarında dava şartı uygulaması 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerlidir.

Geçici Madde 3’e göre 18/B maddesindeki dava şartı hükümleri, yürürlük tarihinde ilk derece mahkemelerinde, bölge adliye mahkemelerinde ve Yargıtay’da görülmekte olan davalara uygulanmaz. Yani yürürlük tarihinden önce açılmış ve o tarihte görülmekte olan davalar için sonradan arabuluculuk şartı aranmaz. Bu hüküm, TBMM’deki kanun metninde de izlenebilir. Bugün yeni açılacak bir kira davası bakımından ise belirleyici olan, davadan önce arabulucuya başvurulup başvurulmadığıdır.

Hangi kira uyuşmazlıkları kapsamdadır?

Kanun metni “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesini kullanır. Kira tespit davası ve tahliye davası kanunda ayrı ayrı sayılmamıştır. Bu iki dava türünün kapsama girdiği sonucu, kanundaki genel ifadeden ve Adalet Bakanlığı’nın açıklamalarından çıkarılmaktadır. Bakanlık basın açıklaması, kiracı ve ev sahiplerinin arabulucuya gitmeden dava açamayacağını belirtir ve kira tespit, tahliye ve uyarlama gibi davaları kapsam içinde sayar. Aynı açıklama kira alacağı, bedel artırımı ve tazminat anlaşmazlıklarını da anar. Basın açıklaması kanun hükmü değildir. Bu nedenle bu açıklamayı kanun maddesiyle birlikte, yorum niteliğinde değerlendirmek doğru olur.

Kira tespit davası arabuluculuk

Kira bedelinin yeni dönem için belirlenmesini isteyen taraf, kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmalıdır. Kira bedeli konusunda ev sahibi ile kiracı anlaşamıyorsa, ilk adım dava dilekçesi değil, arabuluculuk bürosuna yapılacak başvurudur. Arabuluculukta taraflar yeni kira bedeli üzerinde uzlaşırsa mahkemeye gitmeye gerek kalmaz. Uzlaşamazlarsa arabulucu, anlaşmaya varılamadığına dair son tutanağı düzenler ve bu tutanak dava dilekçesine eklenir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta, arabuluculuk sonrası dava açma süresidir. Kira davası açmak için arabuluculuk sonrasında uygulanan belirli bir süre bu yazıdaki kaynaklarla doğrulanmış değildir. Bu nedenle “son tutanaktan sonra şu kadar gün içinde dava açılmalıdır” şeklinde genel bir ifade kullanmıyoruz. Kira sözleşmesinden ve olaydan doğan hak düşürücü süreler bakımından somut durumun ayrıca incelenmesi gerekir.

Tahliye davası arabuluculuk

Kiracının taşınmazı boşaltmasını isteyen ev sahibi de, dava yoluna gitmeden önce arabulucuya başvurmak durumundadır. Tahliye davası arabuluculuk uygulaması, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık genel ifadesi kapsamında değerlendirilir. Bakanlığın açıklamasında da tahliye davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında anılmaktadır.

Önemli bir ayrım vardır: Tahliye her zaman dava yoluyla istenmez. Kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri kapsam dışında bırakır. Bu istisna aşağıda ayrıca anlatılmıştır.

Kira alacağı ve tazminat uyuşmazlıkları

Kira bedelinin ödenmemesinden, bedel artırımından veya kiralananın zarar görmesinden doğan tazminat taleplerinde de aynı mantık geçerlidir. Bakanlık açıklaması bu başlıkları da sayar. Kanun metnindeki ifade “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık” olduğu için, talebin kira ilişkisine dayanıp dayanmadığı kapsamı belirleyen ölçüttür. Hangi talebin hangi usul yoluyla ileri sürüleceği ise dosyanın özelliklerine göre değişebileceğinden, sınırda kalan durumlarda ayrıca değerlendirme yapmak gerekir.

İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı kuralının en önemli istisnası, ilamsız icra yoluyla tahliyedir. 18/B maddesindeki parantez hükmü, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerini kapsam dışı bırakır. Adalet Bakanlığı da ilamsız icra yoluyla tahliyenin kapsam dışı olduğunu belirtmektedir.

TBMM’nin kanun teklifinin kabulüne ilişkin haber metni bu istisnayı şöyle açıklar: İcra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Aynı metne göre bu usulde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekirse, dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanır.

Bu ayrım pratikte şu soruyu doğurur: Tahliye için icra takibi yoluna başvuran bir ev sahibi arabulucuya gitmek zorunda mıdır? Yukarıdaki kaynaklara göre ilamsız icra yoluyla tahliyede arabuluculuk dava şartı değildir. Ancak takip sürecinde ayrıca bir dava açılması gerekirse, o dava bakımından dava şartı hükümleri gündeme gelir. Hangi yolun seçileceği ve seçilen yolda hangi aşamaların bulunduğu, sözleşmeye ve olaya bağlı olduğundan hukuki değerlendirme gerektirir.

Arabuluculuk başvurusu nereye yapılır?

6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesine göre başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde başvuru, bu iş için görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Başvuruların adliyelerdeki bürolara yapıldığı bilgisi Adalet Bakanlığı’nın sıkça sorulan sorular sayfasında da yer almaktadır.

Kısacası başvuru, taşınmazın bulunduğu yer gibi yetki kurallarına göre belirlenen mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Yetkili mahkemeyi doğru belirlemek önemlidir. Çünkü yanlış büroya yapılan başvuru, sonradan dosyanın yönlendirilmesi gibi sorunlar çıkarabilir. Yetkiden emin değilseniz başvurudan önce bu noktayı netleştirmek yararlı olur.

Süreç nasıl işler ve ne kadar sürer?

Büro başvuruyu alır ve bir arabulucu görevlendirir. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Yani sürecin olağan çerçevesi üç haftadır ve uzatma halinde toplamda dört haftayı aşmaz.

Bu süre içinde arabulucu tarafları toplantıya çağırır, taleplerini dinler ve uzlaşma imkânlarını görüşür. Süreç sonunda iki sonuç ortaya çıkabilir:

• Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir.
• Taraflar anlaşamazsa arabulucu, anlaşmaya varılamadığına dair son tutanağı hazırlar.

Her iki durumda da süreç, arabuluculuk bürosu kayıtlarına işlenir. Son tutanak, dava açılacaksa dava dilekçesine eklenmesi gereken belgedir.

Süreçte geçen süre zamanaşımını etkiler mi?

Arabuluculuk sürecinin zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere etkisi önemli bir konudur. Arabuluculuk Yönetmeliği’nin metninde, arabuluculuk sürecinde geçen sürenin zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmayacağı yönünde bir hüküm bulunmaktadır. Bu bilginin kanun maddesi düzeyinde (6325 sayılı Kanun m. 16/2) güncel metinden de teyit edilmesi gerekir. Süreye bağlı bir hakkınız varsa, hesabı kendi başınıza yapmak yerine somut tarihleri bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz daha güvenlidir.

Toplantıya katılmamanın sonucu: yargılama gideri

Arabuluculuk toplantılarına katılım, sürecin ciddiyeti bakımından önem taşır. 18/A maddesinin on birinci fıkrasına göre, mazeretsiz olarak ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Adalet Bakanlığı’nın sıkça sorulan sorular sayfası da mazeretsiz katılmayan taraf lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedildiğini belirtmektedir.

Bu oran, 7/11/2024 tarihli ve 7531 sayılı Kanun’un 25. maddesiyle değişmiştir. Önceki metinde yargılama giderinin tamamından sorumluluk öngörülüyordu. Bugün geçerli kural yarı orandır. Aynı fıkraya göre her iki taraf da toplantıya katılmazsa tarafların yargılama giderleri kendi üzerlerinde kalır.

Bu hüküm pratikte şunu gösterir: Arabuluculuğu yalnızca bir formalite olarak görüp toplantıya katılmamak, davada haklı çıkılsa bile maliyet doğurabilir. Mazeretiniz varsa, bunu zamanında ve belgeleyerek bildirmeniz önemlidir.

Anlaşma olursa ne olur?

Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesinin hukuki değeri yüksektir. 6325 sayılı Kanun’un 18. maddesinin beşinci fıkrasına göre taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır. İcra edilebilirlik şerhinin zorunlu kılındığı haller bunun dışındadır. Ticari uyuşmazlıklarda imza şartı avukatlar ile arabulucu şeklindedir. Anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamaz.

Bu nedenle kira uyuşmazlığında bir anlaşma yapılacaksa belgenin içeriği dikkatle okunmalıdır. Örneğin kira bedeli, ödeme tarihleri, taşınmazın teslim tarihi veya birikmiş borçlar gibi konular açık ve belirli biçimde yazılmalıdır. Anlaşma belgesi imzalandıktan sonra aynı konuda dava açma imkânı kalmaz. Belgenin ilam niteliğinde sayılması ise, anlaşmaya uyulmaması halinde doğrudan icra yoluna gidilebilmesi anlamına gelir.

Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa ne olur?

18/A maddesine göre arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, dava dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Bu, davanın esasına girilmeden sonuçlanması demektir. Zaman ve masraf kaybı yaşanır.

Maddenin getirdiği ek bir kural daha vardır. Davacı, anlaşmaya varılamadığına dair son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklemezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde tutanak sunulmazsa, dava dilekçe karşı tarafa tebliğ edilmeden usulden reddedilir. Bu nedenle son tutanağı dava dilekçesiyle birlikte sunmak, yazışma ve süre kaybını önler.

Burada kritik bir nokta, kira uyuşmazlıkları bakımından Yargıtay içtihadı ile desteklenen bir açıklama yapmamamızdır. Kira tespit, tahliye veya uyarlama davasında 18/B maddesinin kapsamını ya da usulden ret kararlarını ele alan bir Yargıtay kararı bu yazının hazırlanmasında doğrulanamamıştır. Bu nedenle kapsama ilişkin değerlendirmeler kanun metni ve Bakanlık açıklamalarına dayanır. Uygulamada mahkemelerin tutumu zaman içinde netleşebilir.

Arabuluculuk başladıktan sonra icra takibi yapılırsa

Arabuluculuk bürosuna başvurulduktan sonra, başvuran aleyhine aynı uyuşmazlıkla ilgili icra takibi yapılabilir. Bu durumda başvuran, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde İcra ve İflas Kanunu’nun 72. maddesi uyarınca menfi tespit davası açmalıdır. Bu durumda İİK m. 72/2 hükmü uygulanır. Bu hüküm 7445 sayılı Kanun ile eklenmiştir ve TBMM’deki kanun metninde incelenebilir.

Bu iki haftalık süre yalnızca icra takibi sonrasında menfi tespit davası açılması bakımından doğrulanmıştır. Kira davası açmak için arabuluculuk sonrası uygulanan genel bir iki haftalık süre bulunduğu şeklinde bir sonuç çıkarılmamalıdır. İki ayrı konu birbirine karıştırılmamalıdır.

Uygulamaya ilişkin Bakanlık verisi

Adalet Bakanlığı’nın basın açıklamasına göre sistemin 1 Eylül’den itibaren yaklaşık 2 ay önce devreye girdiği dönemde 11.544 dosyada 23.088 kişi anlaşmıştır. Açıklamanın tam tarihi görünmediği için bu sayı, uygulamanın ilk aylarına ilişkin Bakanlık verisi olarak okunmalı ve güncel bir istatistik olarak değerlendirilmemelidir. Bu veri, arabuluculukta uzlaşma ihtimalinin gerçek olduğunu gösterir ancak bir sonuç vaadi değildir. Her dosyanın sonucu kendi koşullarına bağlıdır.

Başvurudan önce kontrol edilecek noktalar

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk sürecine girmeden önce şu soruların yanıtlanması yararlıdır:

1. Uyuşmazlık kira ilişkisinden mi kaynaklanıyor? Kanun bu ifadeyi kullanır.
2. Yol, ilamsız icra yoluyla tahliye mi? Öyleyse dava şartı arabuluculuk kuralı bu yol bakımından uygulanmaz.
3. Dava, 1 Eylül 2023 tarihinde zaten görülmekte miydi? Öyleyse Geçici Madde 3 gündeme gelir.
4. Yetkili mahkeme neresidir? Başvuru, o yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
5. Süreye bağlı bir hak söz konusu mu? Tarihler ayrıca değerlendirilmelidir.
6. Toplantıya katılım sağlanabilecek mi? Mazeretsiz katılmama yargılama giderinin yarısı yönünden sonuç doğurur.
7. Anlaşma olursa belge ne içeriyor? İmzalanan belge ilam niteliğinde sayılabilir.

Güncellik notu

Arabuluculuk mevzuatı son yıllarda birkaç kez değişmiştir. 7531 sayılı Kanun, 18/A maddesindeki yargılama gideri oranını değiştirmiştir. Mevzuat değişiklik tablosu bu kanunu 17/B, 18/A, 18/B ve 20. maddeler için 14/11/2024 tarihli olarak göstermektedir. Bu değişikliğin 18/B maddesinde tam olarak neyi değiştirdiği bu yazıda ayrıca doğrulanmamıştır. Bu nedenle yazıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Başvuru yapmadan önce mevzuat.gov.tr’deki 6325 sayılı Kanun’un güncel metnine bakılması gerekir.

Ayrıca arabuluculuk ücretine ve adli yardıma ilişkin güncel düzenlemeler bu yazıda ele alınmamıştır. Bu konuda güncel tarifeye ve ilgili mevzuata başvurulmalıdır.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, tarafların isteğine bırakılmış bir seçenek değil, dava açmanın ön koşuludur. Kira tespit, tahliye ve alacak gibi uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır. Başvurunun yapılmaması halinde dava usulden reddedilir. Süreç olağan olarak üç hafta içinde sonuçlanır ve zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi ilam niteliği taşıyabilir. Anlaşamazlarsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Somut bir uyuşmazlıkta hangi yolun izleneceği, hangi sürelerin işlediği ve belgelerin nasıl hazırlanacağı, dosyaya özgü olarak bir hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023 itibarıyla uygulanmaktadır. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kira tespit davası ve tahliye davası öncesinde de arabuluculuk gerekir mi?

Kanun metni kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ifadesini kullanır. Tespit ve tahliye davalarının ayrıca sayılmadığı, ancak Adalet Bakanlığı açıklamalarında bu davaların kapsam içinde gösterildiği görülür. Bu nedenle bu davalardan önce de arabulucuya başvurulması gerekir.

İlamsız icra yoluyla tahliyede arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı kapsamı dışındadır. TBMM haber metnine göre bu usulde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekirse dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanır.

Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa ne olur?

Arabulucuya başvurulmadığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Son tutanak dava dilekçesine eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde sunulmazsa dava, dilekçe karşı tarafa tebliğ edilmeden usulden reddedilir.

Arabuluculuk toplantısına katılmazsam ne olur?

Mazeretsiz olarak ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu olur. Her iki taraf da katılmazsa yargılama giderleri kendi üzerlerinde kalır.