İcra Satış Nasıl Yapılır? İhaleye Kimler Katılabilir?
İcra satış, haczedilen malın borcun ödenmesi için paraya çevrilmesidir. Güncel düzende bu işlem, UYAP’a entegre elektronik satış portalında açık artırma yoluyla yapılır. Bu kural, 7343 sayılı Kanunla İİK m.111/b olarak getirilmiştir. İhaleye katılmak için portalda teklif vermeden önce Bakanlıkça hazırlanan sözleşmeyi kabul etmeniz ve muhammen kıymetin %10’u kadar teminat yatırmanız gerekir. Aşağıda süreci, katılım koşullarını ve ihalenin feshi yolunu sırasıyla anlatıyoruz. Yazı genel bilgi amaçlıdır, kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez.
İcra satış elektronik ortamda nasıl yapılır?
Haczedilen malın satışı artık icra dairesinde fiziki olarak değil, elektronik satış portalında gerçekleşir. TBMM görüşme tutanağına göre 1932’den beri uygulanan fiziki satış usulü kaldırılmış, amaç internet erişimi olan herkesin katılabilmesi ve malın rayiç değerine yakın bir bedelle satılması olarak belirtilmiştir.
Usul ve esaslar, 08.03.2022 tarihli ve 31772 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelikte düzenlenmiştir. Adalet Bakanlığı duyurusuna göre yönetmelik İstanbul ili ve ilçelerinde 01.11.2022 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.
Yönetmelikte 31.03.2023 tarihli Resmî Gazete ile değişiklik yapılmıştır. Değişiklik, gazete ilanlarına internet haber sitesi ilanını eklemiş ve Basın İlan Kurumu üzerinden yapılacak ilan usulünü düzenlemiştir. Toplam muhammen bedeli 500.000 TL’ye kadar olan satışlarda gazete veya internet haber sitesiyle ilan yapılıp yapılmayacağına icra dairesi karar verir.
İcra ihalesine kimler katılabilir?
Elektronik satışın temel mantığı, internet erişimi olan herkesin katılabilmesidir. Uygulamada katılım için şu adımlar öne çıkar:
- Teklif verebilmek için Bakanlıkça hazırlanan sözleşmenin katılımcı tarafından kabul edilmesi gerekir (Yönetmelik m.14).
- Artırmaya katılmak için mahcuzun muhammen kıymetinin %10’una karşılık gelen teminatın yatırılması gerekir.
- Katılımcılar şartnameyi ekleriyle birlikte görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılır.
İİK metnine göre borçlunun Devlet olması veya adlî yardımdan yararlanması hâlinde teminat gösterme zorunluluğu yoktur. Ayrıca portalın işleyişini veya güvenliğini tehlikeye sokan ya da erişimi engelleyen kişilerin portala girişi, 7343 sayılı Kanun uyarınca Adalet Bakanlığınca üç ay süreyle engellenir.
Belirtmek gerekir ki, ihaleye hangi kişilerin katılamayacağına ilişkin madde bazlı bir liste bu yazıda verilmemiştir. Bu konuda kesin bilgi için ilgili satışın şartnamesini ve güncel İİK metnini birlikte incelemek gerekir.
Teminat nasıl yatırılır?
Nakit teminat, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar icra dairesinin banka hesabına portal üzerinden yatırılır. Teminat mektubu verilecekse mektubun kesin ve süresiz olması gerekir. Mektup en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmelidir. Bu kurallar yönetmelikte yer alır. Aynı teminat kuralının kanundaki karşılığı için İİK güncel metnine bakılabilir.
Teklif verme ve ihale süreci
Elektronik satış portalında teklif verme süresi yedi gündür. Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında teklif verilerek yapılır. Teklifler, şartnamedeki kurala göre şu iki tutardan hangisi fazlaysa onu aşmalıdır:
- Muhammen kıymetin %50’si,
- O malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağından önce gelen (rüçhanlı) alacakların toplamı.
Bu tutara paraya çevirme ve paylaştırma masrafları da eklenir. Şartlar yerine gelmişse mal, en yüksek teklifi verene ihale edilir.
İhale alıcısı, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın portalda ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde satış bedelinin tamamını icra dairesi hesabına ödemelidir. İİK metnine göre bu yükümlülük, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile devam eder. İhalenin kesinleşmesi üzerine tescil ve teslim işlemleri yapılır.
Yeterli teklif çıkmazsa ne olur?
Yeterli teklif gelmezse kanundaki sürelerde ikinci artırma yapılır. İkinci artırmada da yeterli teklif çıkmazsa satış düşer ve satış işlemleri baştan yapılır. Adalet Bakanlığı Eğitim Dairesinin İİK özeti bu sonucu aktarır. İkinci artırmaya ilişkin güncel oranlar ve süreler bu yazıda doğrulanmadığı için verilmemiştir.
İcradan satılık taşınmaz alırken nelere bakılmalı?
İcradan satılık taşınmaz için teklif vermeden önce şartnameyi ve eklerini dikkatle okumak gerekir. Çünkü katılımcılar şartnameyi görmüş ve kabul etmiş sayılır. Muhammen kıymet, rüçhanlı alacaklar ve masraflar teklif tutarını doğrudan etkiler. Ayrıca yedi günlük ödeme süresini kaçırmamak için bütçenin önceden hazır olması önemlidir.
Tapu harcı ve KDV gibi satış sonrası mali yükler bu yazıda doğrulanmadığından rakam verilmemiştir. Bu kalemleri ilgili ilan ve şartnameden, gerekirse tapu ve vergi mevzuatından ayrıca kontrol etmelisiniz.
İhalenin feshi nedir, nasıl istenir?
İhale kendisine yapılan alıcı taşınmazın mülkiyetini kazanır. İhalenin feshi ise yalnızca icra mahkemesine şikâyet yoluyla istenebilir (İİK m.134).
Süre
Şikâyet süresi ihale tarihinden itibaren yedi gündür ve bu süre hak düşürücüdür. Üç durumda süre öğrenme tarihinden başlar:
- Satış ilanının tebliğ edilmemesi,
- Satılan malın esaslı vasıflarındaki hatanın sonradan öğrenilmesi,
- İhaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi.
Bu hâllerde de süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.
Kimler isteyebilir?
Feshi isteyebilecekler arasında satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar yer alır. Pey sürenlerin yurt içinde bir adres göstermesi gerekir. 7343 sayılı Kanunla getirilen kurala göre, alacaklı, borçlu, sicil ilgilileri ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişilerin talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Harcın yarısı talep sırasında peşin yatırılır ve ihale bedelinin %5’i oranında teminat gösterilmesi şarttır. 2021 tarihli kanun metninde harç oranı binde 68,31 olarak yer alır. Bu oranın bugün de geçerli olup olmadığı teyit edilmelidir.
Mevzuat.gov.tr metninde m.134’e “24/12/2025-7571/1 md.” ile bir cümle eklendiği görülmektedir. Buna göre sayılan kişiler dışındaki kişilerin talebi, mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Bu değişikliğin yürürlük tarihi ve kapsamı için güncel metin kontrol edilmelidir.
Mahkeme süreci
İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar. Taraflar gelmeseler bile gereken kararı verir. Talebin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. Görevsiz veya yetkisiz mahkemeye yapılan şikâyette mahkeme, başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde evrak üzerinden karar verir ve güncel metne göre dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir.
İhale bedeli ödenmişse, şikâyet karara bağlanıp karar kesinleşinceye kadar bedel bankalarda nemalandırılır. Karar kesinleşince bedel nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir. Nemalandırma hükmü 2013 tarihli Resmî Gazete metninde de yer alır.
Para cezası riski
Eski metinde feshi talebi reddedilen kişi, ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına mahkûm edilirdi. 7343 sayılı Kanunun geçiş hükmünde de ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına ilişkin hükmün görülmekte olan taleplere uygulanacağı belirtilmiştir. Güncel metindeki ceza oranı bu yazıda doğrulanmadığından, talep öncesinde madde metni mutlaka kontrol edilmelidir.
Özet
İcra satış, elektronik portalda yedi günlük teklif süresi, %10 teminat ve yedi günlük ödeme süresiyle işleyen bir süreçtir. İhale sonrasında fesih yolu ise yalnızca icra mahkemesi önünde ve çoğu durumda yedi günlük hak düşürücü süre içinde açıktır. Süreler kısa olduğundan, ilan ve şartname hükümlerini önceden okumak önem taşır.
Sık sorulan sorular
İcra satışında teminat tutarı ne kadardır?
Artırmaya katılmak için mahcuzun muhammen kıymetinin %10'una karşılık gelen teminat gerekir. Nakit teminat, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar portal üzerinden icra dairesinin banka hesabına yatırılır. Teminat mektubu verilecekse kesin ve süresiz olmalıdır.
İhaleyi kazandıktan sonra bedel ne zaman ödenir?
İhale alıcısı, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın portalda ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde satış bedelinin tamamını icra dairesi hesabına ödemelidir. İİK metnine göre ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile bu ödeme yükümlülüğü devam eder.
İhalenin feshi için kaç gün içinde başvurulur?
Şikâyet icra mahkemesine yapılır ve süre ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Bu süre hak düşürücüdür. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, malın esaslı vasıflarındaki hatanın veya ihaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi hâllerinde süre öğrenme tarihinden başlar, ancak ihale kararının portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez.
İcra satışında teklif verme süresi kaç gündür?
Elektronik satış portalında teklif verme süresi yedi gündür. Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında teklif verilerek yapılır. Teklif verebilmek için Bakanlıkça hazırlanan sözleşmenin kabul edilmesi gerekir.
Yeterli teklif gelmezse satış ne olur?
Yeterli teklif çıkmazsa kanundaki sürelerde ikinci artırma yapılır. İkinci artırmada da yeterli teklif çıkmazsa satış düşer ve satış işlemleri baştan yapılır.